Publisert: 09.12.2020
De demografiske utfordringene vi står ovenfor kan ikke alene løses med bygging av nye omsorgsboliger og sykehjemsplasser. Dette er dyre løsninger når det gjelder både investeringskostnad og ikke minst forvaltning, drift og vedlikehold. Gjennom godt planarbeid og regulering kan kommunene legge til rette for at flere eldre søker sammen i felles boligløsninger der hvor dette er ønsket og naturlig.
Hvordan fremme mer bærekraftige boligløsninger?
Kommunesektoren spiller en viktig rolle i å møte fremtidens behov for mer bærekraftige boligløsninger. Gjennom god by- og tettstedsplanlegging, samspill med innbyggerne og frivillig sektor, kan kommunene mobilisere ressurser og dempe behovet for heldøgns omsorgsplasser og helsetjenester.
Da kan vi sikre at de som uansett må ha dette tilbudet, får det til riktig tid og med god kvalitet også i fremtiden. Mer enn noen gang er det viktig at vi klarer å mobilisere ressurser utenfor de kommunale budsjettene og det kommunale virkemiddelapparatet til å forme helsefremmende og alders-
vennlige samfunn.
Innbyggerne i Norge bruker 80 milliarder kroner i året på oppussing i private hjem. Disse investeringene går imidlertid i liten grad til å tilpasse private hjem til en (sannsynlig) fremtidig livssituasjon med større helseutfordringer, mindre bevegelighet og behov for omsorgstjenester i hjemmet. Det er den enkelte boligeiers ansvar å vedlikeholde og utbedre sin private bolig. Samtidig er det høye forventninger til hva kommunal og offentlig sektor ellers skal sørge for av tilpasning av hus og hjem. Det kan også innebære at kommunen stiller forventninger om at innbyggerne selv gjør større investeringer for å kunne være hjemme lengst mulig. For mange med hjelpebehov vil hjelp fra kommune eller stat til en tilpasning av eget hjem forbedre livssituasjonen og skape mer selvstendighet.
Dette kapittelet gir noen råd og tips til hva en kommune kan og bør gjøre for å sikre en større andel aldersvennlige boliger og bomiljø.
Hva kan kommunen gjøre?
Boligens utforming er en viktig brikke for å kunne leve et selvstendig og godt liv. Hvor boligen ligger har i tillegg betydning for mulighetene for sosialt fellesskap, tilgang til naturopplevelser, tjenester, butikker, kollektivsystem mm.
Når vi snakker om aldersvennlige boliger, betyr ikke det spesialtilpassede boliger for eldre, men boliger som gjør den mer brukbar og passer for alle aldre. Dører som er brede nok for rullator og rullestol er også brede nok til å få inn møbler (og ny vaskemaskin). God planlegging av bad gir mulighet for plassering av stellebord eller tørkestativ og har samtidig nok areal til å manøvrere en rullestol om det blir nødvendig.
For at flere eldre skal klare seg mest mulig selv og kunne motta tjenester i eget hjem må boligen være fysisk tilgjengelig og det må være lett å komme til og fra egen bolig og til andre viktige samfunnsfunksjoner som lokalbutikk, helsetjenester og kulturtilbud.
I områder med et velfungerende boligmarked vil det være enklere å skifte bolig dersom behovet endrer seg. Da kan en i større grad velge bolig som passer egne behov. I deler av landet med lav omsetning og lite nybygging kan det være utfordringer både å finne egnet bolig og å få solgt sin nåværende bolig til pris som gjør det mulig å kjøpe ny egnet bolig. Hvordan kommunen jobber med disse utfordringene har stor betydning for mulighetene innbyggerne har til å leve selvstendige liv. Hva kan så kommunen gjøre?
Tips 1: Hvordan er den demografiske utviklingen i kommunen?
Gode befolkningsframskrivinger er et godt kunnskaps-
grunnlag. Flere eldre betyr flere som vil ha behov for helse- og omsorgstjenester fra kommunen og dette påvirker utgiftsnivået. Det finnes gode verktøy for utarbeiding av prognoser på dette.
Tips 2: Få oversikt over hvilke typer boliger som finnes i kommunen
Brorparten av dagens boligmasse er oppført i en tid da det var lavere krav til tilgjengelighet og universell utforming. Derfor er mange boliger i Norge dårlig tilpasset personer med nedsatt funksjonsevne. Nasjonale tall viser at to tredjedeler har vanskelig tilgjengelighet med trapper og/eller bratt terreng til inngangspartiet og ca. en tredjedel har ikke alle nødvendige boligfunksjoner på inngangsplanet. Bare en prosent av boligene er fullstendig tilgjengelig for rullestolbrukere.
Når det skal gjennomføres en vurdering av boligmassen kan en se på SSBs oversikt over boliger etter bygningstype og byggeår. Alderen på boligene og hvilken type bolig det er har mye å si for utformingen og kan gi en forenklet oversikt over tilgjengeligheten i dagens boligmasse. Mange eneboliger og lite nybygging kan for eksempel indikere at det er få tilgjengelige boliger i kommunen.
Skal en få bedre analyser av boligbehovet fremover er en avhengig av å få data på kommunalt n ivå. Viktige kilder til å få data her kan være ergoterapeuter som er ute hos brukerne, private som vurderer å tilpasse boligen, boligbyggelag og boligselskap som forvalter mange privateide boliger i tillegg til kunnskap om boligene som kommunen selv forvalter.
Analysen bør si noe om:
- Boligtype (enebolig, rekkehus, firemannsbolig, lavblokk etc.) grad av tilgjengelighet (trinnfri tilkomst til inngangsparti, terskler, boligfunksjoner på inngangsplanet, tilgjengelighet i de ulike rommene). Her kan «Funksjonsattest for bolig» være til god hjelp.
- Avstand til nærmeste sentrum og viktige samfunnsfunksjoner
- Eventuell kostnad ved tilpassing av boligen
Eksempel på kommuner som har gjennomført slike kartlegginger er Steinkjer kommune som kartla tilgjengeligheten i 332 boliger og Bergen kommune som vurderte tilgjengeligheten i lavblokkene i kommunen og om det kan etterinstalleres heis der.
Tips 3: Ha kunnskap om boligmarkedet i kommunen
For å kunne vurdere effekten av de ulike virkemidlene kommunen har til rådighet i boligpolitikken er det viktig å ha kunnskap om det lokale boligmarkedet og eventuelle variasjoner mellom ulike geografiske områder i kommunen. Dette er avgjørende for å gjøre kvalifiserte vurderinger om hvilke krav en utbygger kan godta i et kostnytte perspektiv. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (PBL) har kommuner med vekst et større handlingsrom for å legge inn føringer gjennom områderegulering og detaljreguleringer når det gjelder funksjons- og kvalitetskrav. I mindre kommuner, med nedgang i innbyggertall og ingen/lite oppføring av nye boliger, vil reguleringsplaner og nybygging ikke være et like effektive virkemiddel for å få flere tilgjengelige boliger. Her vil det trolig være mer hensiktsmessig å ha tett dialog med bransjen i forbindelse med utbedringer av eksisterende boliger, kjøp/salg av tomter og mulig oppføring av kommunale boliger for å møte etterspørselen. En god dialog med utbyggere om kommunens boligbehov og hva kommunen og utbyggere kan tilby hverandre vil gjøre det lettere å samarbeide for å finne de gode løsningene for å imøtekomme behovet.
Et mål på handlingsrommet i boligforsyningspolitikken kan være tallet på oppførte boliger de siste årene og forventet utvikling i innbyggertall. I tillegg har kommunen vanligvis god kunnskap over de lokale variasjonene og lokale kost-nytte-faktorer som kan påvirke boligmarkedet
i framtida.
Tips 4: Stimuler til boligkvaliteter som gjør at folk kan bo lenger i eget hjem
Foto: Fredrik Naumann, Felix Features.
Boligens utforming påvirker i stor grad hvor selvhjulpne personer med nedsatt funksjon er i eget hjem. En godt utformet bolig er brukbar og funksjonell i alle faser i livet, også hvis man blir dårligere til beins eller blir avhengig av rullestol eller rullator. Nøkkelegenskapene for å bidra til dette er trinnfri tilkomst fra parkeringsplass til godt synlig inngangsparti, alle nødvendige boligfunksjoner på inngangsplanet og romslige og praktiske romløsninger. I tillegg bør boligen være forberedt for eller ha installert velferdsteknologi.
Utbedringer av eksisterende boliger er avgrenset av konstruksjon, grunnflate, tomt og ikke minst kostnadsbildet. Ved tilpassing av eksisterende boliger er det derfor ofte vanskelig å oppnå de samme kvalitetene som for nybygg. Bedring av tilgjengelighet i en eksisterende bolig er derfor ofte mulighetenes og kompromissenes kunst. Eksempler på mindre tiltak som kan ha stor betydning for personer avhengig av rullator eller stokk er:
- fjerning av terskler
- fjerne dusjsone
- utvide dører
- forsterking av vegger til sete, og håndtak på bad
Større tiltak kan være utviding av rom, tilbygg og tilrettelegging av adkomst. Også ved vanlig oppussing av boligen, er det lurt å velge løsninger som bedrer tilgjengeligheten. Det vil kunne redusere kostnader den dagen behovet oppstår.
Økte boligpriser gjør at det er behov for nye innovative løsninger også på boligfeltet. Velferdsteknologi bidrar til stadig nye løsninger som gjør det enklere og tryggere for eldre å bli boende hjemme. Vendbart toalett er et eksempel på produktutvikling som kan gi økt tilgjengelighet for mange, uten behov for økt areal på bad. Særlig for personer med dårlig balanse, kan slike nye produkter gjøre hverdagen bedre. Tilsynelatende en liten ting – men for brukerne er dette en klar forbedring som gir økt selvstendighet. Forflytninger på bad er ofte årsak til fall og krever ofte assistanse.
For ansatte i helse- og omsorgstjenesten vil dette gi helt andre arbeidsvilkår. Dette er en yrkesgruppe som jobber i vanskelige stillinger, har mange tunge løft og sliter med mye slitasje - det gjelder både i hjemmetjenester og i sykehjem og omsorgsboliger. Det er et enormt behov for produktutvikling som innehar disse fordelene – og som den enkelte kan installere også i sin egen bolig etter hvert.
Tips 5: Etabler boliggruppe med tverrfaglig kompetanse
Utbedring av eksisterende boliger er ofte avhengig av muligheter i og rundt boligen og eiers mulighet til å finansiere eventuelle utbedringer. Det finnes ulike tilskuddsordninger som kan benyttes i slike tilfeller, men ofte vet ikke privatpersoner om disse mulighetene. En innbygger som henvender seg til kommunen må forholde seg til mange ulike instanser som gjør det vanskelig å finne frem.
Enhver kommune har ansatte som har kompetanse på enten bygg, økonomi eller brukerbehov. Etablering av en bolig(rådgivings)gruppe kan gi bedre samhandling mellom disse fagområdene, og kommunen kan bistå sine innbyggere på en langt mer effektiv måte når behov for endringer i bosituasjonen oppstår. Dette vil gjøre møtet med kommunen når et behov oppstår mye enklere og vil gi «en dør inn».
Tverrfaglig samarbeid på dette området vil også gi kommunen er godt samlet bilde av status og utfordringer i kommunen. Dette vil igjen kunne gi nyttige innspill til overordnet samfunnsplanlegging.
6: Bruk verktøykassen
Plan- og bygningsloven er tydelig på kommunenes ansvar når det gjelder samfunnsplanlegging. I § 3-3 står det blant annet om kommunens planoppgaver og planleggingsmyndighet:
Kommunestyret selv har ledelsen av den kommunale planleggingen og skal sørge for at plan- og bygningslovgivningen følges i kommunen.
Kommunestyret skal sikre at kommunen har tilgang til nødvendig planfaglig kompetanse
- 1 i plan- og bygningsloven legger vekt på at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner. Kommunestyret har altså ikke bare ansvaret for å si ja eller nei til enkeltsaker, men også vurdere om denne ene saken bygger opp under ønsket samfunnsutvikling på sikt.
Så lenge den lokale utviklingen ikke går ut over regionale eller statlige interesser, har kommunene stor frihet til selv å bestemme hvordan kommunen skal rigge utviklingen sin.
Under følger noen tips til hvordan en bør jobbe med boligproblematikken i kommunene.
Tips 7: Ta aktivt stilling til hvor det kan/skal etableres boliger
Samfunnsutvikling er et viktig tema som i stor grad legger premisser for tjenesteleveranser, økonomi og mulighetene innbyggerne har til å selv å ta ansvar for sine liv. Hvordan skal samfunnet planlegges og rigges slik at innbyggerne har gode hverdagsliv samtidig som kommuneøkonomien
er sunn og tilgjengelige midler strekker til?
Foto: KS
Fogn i Ryfylke (nå Stavanger kommune) – her er butikk og leilighetsbygg plassert nær hverandre og gir mulighet for både møteplass og kort avstand i et område som ellers er preget av spredt bebyggelse. På den lokale butikken møtes unge og eldre også fordi det serveres kaffe og er sitteplasser i og utenfor butikken.
Hvor politikerne tillater boligbygging i kommunen er viktig i denne sammenheng. For den enkelte boligkjøper er ofte økonomien styrende. De med dårligst kjøpeevne blir da fort tvunget til å kjøpe de boligene som ligger mest usentralt, gjerne med dårlig standard og med små utsikter til prisstigning. Dermed reduseres også mulighetene disse husholdningene har til å skaffe en ny og mer funksjonell bolig. I neste omgang kan dette få betydning for kommuneøkonomien med spredte tjenester, skoleskyss, ny infrastruktur osv.
Ved å ha hånden på rattet når det kommer til hvor boligbyggingen skal skje vil kommunen indirekte kunne hjelpe sine innbyggere til selvstendige liv og samtidig sikre effektiv kommunal drift.
I en kommune med befolkningsvekst og press på areal, kan det være enklere for politikerne å planlegge, stille krav og være i forkant. Gjennom kommuneplanens arealdel kan kommunene bestemme hvor det ikke skal bygges, hvor det skal bygges og hva som skal bygges. For å sikre god gjennomføring kan kommunen inngå utbyggingsavtaler med private aktører eller selge kommunale tomter med vilkår.
I kommuner med nedgang i folketall og arbeidsplasser er ofte situasjonen en annen. Det er vanskelig å si nei til aktører som ønsker å bygge boliger selv om kommunen ser at plasseringen ikke er ideell. Ønske om utvikling og folkevekst blir ofte styrende. Det kan være en god strategi, men samtidig fratar det kommunen mulighet til en overordnet planlegging der også tjenestetilbud og infrastruktur blir hensyntatt.
Tips 8: Planlegg fra sentrum og utover
Det har i hele etterkrigstiden vært en uttalt politikk at flest mulig skal ha mulighet til å eie egen bolig og at hele landet skal tas i bruk. God plass og gunstig boligfinansiering har ført til at svært mange nordmenn bor romslig og i eid bolig. Så lenge vi er mobile og klarer oss selv, er det ingenting i veien med en slik boligstruktur. Utfordringene starter ofte i det vi trenger tjenester i hjemmet og/eller ønsker å flytte til en mer hensiktsmessig bolig.
Illustrasjon: Søfteland, Bjørnafjorden kommune
Eksempel på tilrettelegging av nye boligområder tett på eksisterende senterområde Søfteland, Bjørnafjorden kommune. Lys gult er eksisterende boligområder, mørk gul er nye. Rødt er offentlig formål og brunt er sentrumsformål.
Tips 9: Planlegg for et differensiert boligmarked
Utenom de største byene har det tradisjonelt vært bygget romslige eneboliger med tilgang til egen hage. Endringer i samfunnet der langt flere lever alene og i mindre husholdninger blir i distriktene i liten grad gjenspeilet i det som bygges. Det betyr at særlig distriktene mangler boliger som er tilpasset dagens og fremtidige behov og er en utfordring med tanke på en aldrende befolkning.
Det som blir bygget i sentrale strøk og tettsteder er ofte dyre leiligheter plassert langs ny infrastruktur som vei/bane og viktige knutepunkt, eller i sentrumsområder med utsikt og gode solforhold.
Disse prosjektene er attraktive og gjør det mulig for de med tilstrekkelig kjøpekraft å skaffe seg en bolig med lett tilgang til kommunale tjenester og som er tilpasset et liv med endret helsesituasjon.
Utfordringen er å få realisert rimeligere boliger sentralt som gjør det mulig for enker/enkemenn, enslige, unge i etableringsfasen, og andre som har lavere betjeningsevne og mindre egenkapital til å skaffe seg en egnet bolig. For eldre i distriktskommuner er tilgang til rimelige boliger ekstra viktig da et salg av en gammel enebolig ikke er nok til å finansiere kjøp av sentrumsnær og tilgjengelig bolig.
For å ha nok ressurser til å hjelpe de kommunen må hjelpe, er det viktig å legge til rette for et velfungerende boligmarked som gjør at flest mulig kan fremskaffe og bli boende i egen bolig. Siden kommunene i liten grad bygger selv, er god samhandling med bransjen viktig for å lykkes. Dette gjelder både i utvikling av prosjekt, erverv og salg av tomter og regulering.
Hardangerfjordvegen, Øystese i Kvam herad. Sentrumsprosjekt til relativt lave priser.
Foto: Aina Tjosås
Tips 10: Still fornuftige krav
Gjennom reguleringsplanbestemmelsene kan kommunen stille krav til prosjekter som skal realiseres. For eksempel kan det legges inn funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og uteareal. Det kan også legges inn krav til antall boliger i et område, største og minste boligstørrelse og krav til tilgjengelighet og boligens utforming.
Det er lett å forstå at kommunene bruker mulighetene gjennom reguleringsplaner til å sikre etterspurte behov og kvaliteter. Utfordringen med for rigide bestemmelser er imidlertid at en risikerer at utbyggingen blir så dyr og vanskelig å gjennomføre at prosjektet ikke lar seg gjennomføre med forventede salgsinntekter. Det er derfor viktig å finne et fornuftig nivå på bestemmelsene slik at de i størst mulig grad sikrer realiserbare gode prosjekter. Her har kommunen et særlig ansvar.
Tips 11: Jobb sammen med byggebransjen
Byggebransjen er interessert i å få solgt så fort som mulig. Derfor har bransjen og kommunen i stor grad sammenfallende interesser; attraktive boliger til fornuftig pris.
Om vi ser landet under ett har utviklingen innenfor boligmarkedet endret seg lite. Samtidig som flere og flere bor alene store deler av livet, bygges tradisjonelle familieboliger og leiligheter som er for dyre for enslige.
Det er store verdier som blir satt i spill ved kjøp, utvikling og gjennomføring av nye utviklingsområder. Dette gjør innovasjon og nytenking vanskelig og risikofylt.
Kommunene har mye å vinne med å jobbe godt sammen med byggebransjen. Hva erfarer kommunen det er behov for? Hvilke planer finnes for området fremover? Kan kommunen og utbygger for eksempel inngå samarbeid-/utbyggingsavtaler for gjennomføring av infrastruktur, kan en kombinere VA-anlegg og tursti osv.? Kan kommunen med fordel kjøpe boliger i prosjektet for å sikre at det blir gjennomført?
Tips 12: Sett boligpolitikk på dagsorden
Foto: Adobe Stock
Gode boliger til alle krever en aktiv kommunal boligpolitikk. Det betyr ikke at kommunen skal overta alt ansvaret og arbeidet med å planlegge og bygge boliger, men kommunene må være en tydelig premissgiver og ha et bevisst forhold til hvor det bygges og hva som bygges.
Aktivt bruk av ulike statlige virkemidler sammen med kommunens virkemidler vil kunne hjelpe enkelte husholdninger til å få en egnet bolig som de har mulighet til å beholde over tid.
Mange steder i landet har et velfungerende boligmarked. Andre steder er det nødvendig at kommunen tar en mer aktiv rolle, både gjennom planlegging, men også gjennom kjøp og tilrettelegging av tomter og infrastruktur.
Tips 13: Bruk alle gode krefter
Ta godt imot aktører som henvender seg til kommunen for råd og støtte. Bruk næringsavdelingen aktivt i samhandlingen mot byggebransjen og husk og bruk folkehelseoversikten i kommunen for å være oppdatert på behov.
Vær oppdatert på Husbankens virkemidler og bruk startlånet aktivt, både for kjøp og utbedring av bolig. Det er også andre typer statlige og fylkeskommunal midler som kommunene kan benytte, som trafikksikringsmidler, midler til klima- og miljøtiltak og til kartlegging av tilgjengeligheten for offentlige bygg og uteområder.
Arbeidet med samfunnsplanen gir kommunene en god anledning til å ta pulsen på lokalsamfunnet og skape arenaer for samhandling og utvikling av felles forståelse for utfordringer og muligheter.
Bruk ildsjeler og ressurspersoner i arbeidet med å engasjere innbyggere og lokalsamfunn. Det er mange kloke tanker og ideer som blir diskutert på lekeplasser og i foreninger som aldri kommer kommunen for øret. Slik mister kommunen nyttig informasjon i sitt arbeid.
Åpne prosesser og tillit mellom partene gir alltid best resultat.
Boligbygging
Boligbyggingen i Norge i dag består i stor grad av leilighetsbygg i sentrale strøk. Det er et
overordnet politisk ønske at vi skal ta hele landet i bruk. Hvordan skal vi gjøre det når markedsprisene er så ulike og en ny bolig i distriktet har et reelt prisfall i det nøkkelen blir satt i døra?
Det betyr at vi i fremtiden må bygge på en annen måte enn vi tradisjonelt har gjort. Vi må bo tettere, også på bygda. Det betyr ikke at alle må bo i blokk, men vi må kanskje klare oss med et mindre areal og i større grad legge til rette for sambruk og fellesløsninger.
