Høringssvar om forslag til endringer i plan- og bygningsloven (fortetting, transformasjon, utbyggingsavtaler mv)

Nedenfor er KS' høringssvar gjengitt i sin helhet.

KS viser til Kommunal- og moderniseringsdepartementets brev av 30.06.2021, med frist 01.11.2021 for å komme med innspill til høringsnotat med forslag til endringer i plan- og bygningsloven. KS ble 01.10.2021 innvilget utsatt høringsfrist til 01.12.2021.

1. Ny områdemodell

KS støtter intensjonene om mer skreddersydde verktøy for kompleks transformasjon og fortetting, men
støtter ikke forslaget slik det nå foreligger.

Byvekst gjennom transformasjon av eksisterende bebyggelse er viktig for miljøeffektive byområder, det
demper press på landbruks- og grøntareal, og det kan ha positive effekter på byers økonomiske og sosiale
kraft. KS mener høringsnotatet belyser en relevant problemstilling, og det er positivt at KMD adresserer
behovet for bedre instrument for gjennomføring av komplekse transformasjons- og fortettingsprosjekter i
områder med mange grunneiere/utbyggere, behov for felles infrastruktur på tvers av interessenter, samt
utbygginger med ulik fremdrift. KS støtter imidlertid ikke rammer og forutsetninger i forslaget slik det nå
er fremmet, og mener at det trenger videre utredning og utvikling for å bli et verktøy som kan tas i bruk
av kommuner over hele landet.

1.1 KS mener at bærekraftig transformasjon og fortetting med kvalitet må være sentrale mål for en ny områdemodell

I høringsnotatet sier regjeringen at «det overordnede målet med forslaget er å tilrettelegge for raskere
boligforsyning». KS vil understreke viktigheten av at mål og rammer for by- og stedsutviklingen i norske
kommuner baseres på en helhetlig tilnærming, med en grundig avveining mellom kvalitet,
tidsbruk/fremdrift og kostnader/ressursbruk.

KS mener det er viktig at endringer i plan- og bygningsloven (PBL) vurderes opp mot resultatene fra
EVAPLAN der et av hovedfunnene er at den miljømessige bærekraften må sikres bedre gjennom at mer
virksomme redskap for klimapolitikken og naturmangfold integreres i PBL. Når disse funnene sees i
sammenheng med mandatet for Klimautvalget 2050, som vektlegger en utvikling som sikrer
naturmangfoldet og et bærekraftig velferdssamfunn, er det naturlig at det gjøres en helhetlig vurdering av PBL med utgangspunkt i vedtatte mål for klimapolitikk og forsvarlig naturforvaltning. En ny områdemodell
må sees i nær sammenheng med en slik helhetlig vurdering.

(EVAPLAN = Forskningsprosjektet «Evaluering av PBL (2008), fungerer plandelen etter intensjonene», finansiert av DEMOSREG-programmet i Norges forskningsråd 2014-2018)

1.2 KS mener at mer tidkrevende prosesser med større økonomisk risiko, økt ansvar og økt arbeidsmengde for kommunene krever utvidede tidsfrister, økt kapasitet og ny kompetanse

Regjeringen sier at forslaget skal bidra til mer effektiv planlegging og gjennomføring av fortettings- og
transformasjonsprosjekter i byer og tettsteder. KS mener imidlertid at forslaget vil resultere i en planfase
som blir vesentlig mer omfattende og tidkrevende enn i dag. Modellen legger opp til både økt ansvar,
arbeidsmengde og økonomisk risiko for kommunene. Forslaget fordrer blant annet svært ressurskrevende og kompliserte kostnadsberegninger og fordeling av disse på eiendommer i et 20-årsperspektiv. Dette
utløser behov for økt bemanning i planbehandlingen, særlig juridisk og økonomisk kompetanse, og også et
behov for økte tidsfrister for behandling av private forslag til detaljreguleringer.

1.3 KS kan ikke stille seg bak at den økonomiske risikoen i sin helhet legges på kommunene, og mener at den foreslåtte sikkerhetsmarginen på 15 prosent for kostnadsestimater er alt for lav

Slik forslaget er lagt opp legges den økonomiske risikoen på kommunene. KS stiller seg ikke bak forslaget
om at kostnadene for opparbeiding av infrastruktur i en reguleringsplan skal holdes innenfor en
kostnadsramme med en maksimal usikkerhetsmargin på 15 prosent. En slik begrenset usikkerhetsmargin er altfor lav, i lys av at gjennomføring av planer ofte tar lang tid, og i enkelte tilfeller kan strekke seg over 15-20 år. Mye vil endre seg i løpet av en slik periode, både når det gjelder samfunnets forventninger og
oppfatning av kvalitet. Det er også krevende å beregne riktige kostnader på reguleringsplannivå, for eksempel knyttet til økonomiske konsekvenser av grunnforhold. Dette vil kunne gi uakseptable økonomiske
konsekvenser for kommunene som ansvarlige for eventuelle uforutsette eller økte kostnader. Det
fremgår heller ikke av forslaget hvordan det økonomiske ansvaret skal løses i de tilfellene der utbygger
går konkurs, eller at virksomheten legges ned før 20-årsperioden er omme. Det at kommunene må bære
en stor økonomisk risiko vil kunne føre til at mange kommuner vegrer seg for å ta områdemodellen i bruk.

1.4 KS mener at kommunene må ha reell frihet til å velge mellom utbyggingsavtaler og områdemodell

KS mener at utbyggingsavtaler og områdemodellen bør være to likeverdige modeller, slik at det vil være
en reell valgfrihet for kommunene hvilken finansieringsløsning som velges. Det må også kunne legges opp
til en kombinasjon av de to ordningene. § 17 må opprettholde mulighetene til å bruke utbyggingsavtaler
enkeltvis eller som del av finansieringsmodeller på områdenivå som alternativ til hensynssone etter § 1-
8a. Dette må avklares og presiseres i lovarbeidene.

KS mener at de foreslåtte innholdsmessige endringene i bestemmelsene om utbyggingsavtaler i realiteten
er en innskrenking av dagens lovverk, og går derfor imot dette.

KS vil påpeke at det pågår et arbeid i regi av Norsk Standard med å få på plass en standard for
utbyggingsavtaler. Her er både kommuner, utbyggersiden og KS involvert. En standard vil bidra til å
effektivisere arbeidet og styrke forutsigbarheten som allerede ligger der i dagens bruk av
utbyggingsavtaler. Det er grunn til å tro at noe av den bekymringen som departementet fremhever, vil bli
løst ved en standard for utbyggingsavtaler. KS anbefaler derfor departementet å avvente utfallet av det
pågående arbeidet en standard utbyggingsavtale før det besluttes å gå videre med høringsforslaget.

1.5 KS mener at kommunalt skjønn i beregning og fordeling av kostnader ikke bør kunne overprøves

KS mener det ikke bør åpnes for at overinstans og domstol kan overprøve både beregningen og
fordelingen av kostnader for infrastruktur. KS mener dette vil være en uheldig overprøving av kommunalt
skjønn. Det er også grunn til å tro at forslaget vil utløse en rekke tvistesaker og påføre både utbyggere og
kommuner unødvendige omkostninger.

1.6 KS mener det er behov for grundigere utredning i tett dialog med relevante kompetansemiljøer

Områdemodellen vil kunne få store konsekvenser for kommunene, både når det gjelder ressurser og
kompetanse. Det er i tillegg en rekke uavklarte spørsmål og potensielle målkonflikter knyttet til forslaget,
og kompleksiteten i modellen gjør det krevende å overskue både prinsipielle og praktiske konsekvenser av
det. KS er kjent med at flere kommuner gjennom høringen fremmer en rekke spørsmål blant annet
knyttet til bruk av hensynssone som virkemiddel, håndtering av rekkefølgekrav til tiltak på riks- og
fylkesvegnettet, utfordringer med langsiktige kostnadsoverslag og kommunenes risiko i denne
forbindelse. KS mener derfor at den den foreslåtte modellen ikke er tilstrekkelig utredet, og anbefaler
grundigere utredning i tett samarbeid med kommunesektoren før ny områdemodell vurderes innført.
KS understreker viktigheten av grundig dialog med kommunesektoren også i fasen etter høringen, der
ulike aspekter som kommer frem i høringen blir belyst og drøftet. KS kan fasilitere denne dialogen i
samarbeid med KMD.

1.7 KS støtter ikke forslaget om at forbud mot finansiering av sosial infrastruktur presiseres i § 17-9

KS registrerer at departementet ikke ønsker noen endringer i forbudet mot å inngå utbyggingsavtaler
knyttet til sosial infrastruktur. Bærum kommune har som kjent fått samtykke til slike avtaler knyttet til
Fornebu. KS mener at det i særlige tilfeller bør være åpning for å inngå avtaler om dette, og at forslag til
lovendringer burde ha adressert dette gjennom en bredere utredning. KS støtter derfor ikke at forbudet
presiseres i forslag § 17-9.

2. Endringer i statlige planretningslinjer om klima- og energiplanlegging og klimatilpasning

KS støtter forslaget om at kommunen bør vurdere rehabilitering og gjenbruk av bygninger som alternativ
til riving.