Uke 45: Økte boligpriser

Økte boligpriser

Gjennomsnittsprisene for boliger økte 0,3 prosent fra september til oktober (sesongjustert!). Etter å ha falt 1,5 prosent gjennom andre halvår 2023, har boligprisene så langt i år i år økt med 4,9 prosent.

Nominelt og sesongjustert har prisene aldri vært høyere, men realprisene (boligpris delt på KPI, byggekostnadene eller lønna) er langt lavere enn toppen for et par år siden. Oppgangen i boligprisene siden årsskiftet kan likevel bidra til litt mer fart i boligbyggingen framover. Utsiktene til reallønnsvekst og rentenedgang et stykke fram i tid trekker i samme retning og er nok viktigere. Sammen med flere år med lav igangsetting av boligbygging, trekker det i retning av økte boligpriser og økt boligbygging framover.

Det var store forskjeller i prisutviklingen i de største byene. I Stavanger og Kristiansand gikk prisene litt ned i oktober. I Oslo, Trondheim og Tromsø økte prisene med fra 0,5 til 1,0 prosent, mens de i Bergen økte med hele 1,8 prosent. Sammenliknet med i oktober i fjor har prisveksten vært klart høyest i Bergen med nesten 11 prosent. I Stavanger var økningen vel 8 prosent. I Kristiansand og Oslo lå prisveksten noe over landsgjennomsnittet, mens Tromsø lå marginalt under. Lavest var prisveksten i denne perioden i Trondheim med knappe 3 prosent.

Det er litt vanskelig å forstå hvorfor mediene nærmest utelukkende fokuserer på den ujusterte utviklingen i boligprisene, som gikk ned 0,7 prosent i oktober. I oktober i fjor var nedgangen dobbelt så stor. Gjennom det siste halve året har den ujusterte prisindeksen falt med 0,3 prosent, mens den i tilsvarende 6-månedersperiode i fjor falt med 3,9 prosent. Utviklingen gjennom dette halvåret har altså vært vesentlig bedre enn gjennom fjoråret, og de sesongjusterte tallene viser en vekst i denne perioden på 2,2 prosent i år, mot et fall i fjor på 1,5 prosent.

Hvis man ikke har sesongjusterte tall, eller at sesongfaktorene ikke er så stabile at en stoler på dem, fokuserer en ofte på 12-månedersveksten. Den har typisk tatt seg gradvis opp fra en bunn i april på 1,1 prosent til 4,9 prosent i oktober. Problemet med denne måten å «løse» systematiske sesongvariasjoner på er at man ikke vet om endringer skyldes at den underliggende utviklingen i år har vært positiv eller om det er en konsekvens av at den gjennom tilsvarende periode i fjor var negativ. Svaret som den sesongjusterte boligprisindeksen gir er at veksten i 12-månedersveksten gjennom siste halvår både skyldes en underliggende vekst i år og nedgang gjennom tilsvarende periode i fjor.

Når jeg kommenterer boligprisutviklingen fra måned til måned er det derfor alltid sesongjusterte tall jeg tar utgangspunkt i. Sesongjusterte tall representerer «den underliggende utviklingen» bedre enn de ujusterte tallene. Når det gjelder boliger kan en heller ikke utelukke at noe av det som fremstår som prisendring fra måned før, har et systematisk element knyttet til uobservert kvalitet. Det er trolig systematiske forskjeller i hvilke boliger som omsettes når. Hus med stygge hager (som neppe fanges opp i statistikkproduksjonen) vil ganske sikkert i større grad bli lagt ut for salg om vinteren enn om sommeren. Men det kan på tilsvarende måter også være mere intrikate sammenhenger, og fellesnevneren at gjennomsnittsprisene trekkes opp eller ned knyttet til årstid, måned eller vær, og som ikke kan sies å representere den underliggende utviklingen i boligmarkeder fra måned til måned.

Liten økning i ledige stillinger i 3. kvartal

SSBs kvartalsvise utvalgsundersøkelse over ledige stillinger viser en økning på 2 prosent fra 2. til 3. kvartal i år. Nivået i 3. kvartal var imidlertid 14 prosent lavere enn samme kvartal i fjor og 20 prosent lavere en toppen i 1. kvartal i fjor. Nivået i 3. kvartal er likevel langt over nivået før pandemien. En bør imidlertid ikke umiddelbart slutte at indikatoren viser en økonomi i høykonjunktur. Svingningene de siste årene er mye større enn før pandemien, så det er nærliggende å tro at det også er noen strukturelle endringer i målingen eller i de underliggende forholdene.   

Målt i prosent av summen av ledige stillinger og eksisterende arbeidsforhold, nådde ledige stillinger en topp i 1. kvartal i fjor med 4,0 prosent. Andelen i årets 3. kvartal var 0,8 prosentpoeng lavere. Samtidig var andelen 0,9 prosentpoeng høyere enn gjennomsnittet for perioden mellom finanskrisen og pandemien.

Det er tilnærmet de samme næringene som nå ligger over landsgjennomsnittet som gjorde det rett før pandemien. Andelen ledige stillinger i næringen «Pleie og omsorgstjenester i institusjon» ligger nå høyt over alle de andre med en andel på 6,2 prosent. Andelen i denne næringen har også økt klart mest fra rett før pandemien med 2,7 prosentpoeng som nesten er en dobling. 

Av de øvrige fire næringene som ligger over landsgjennomsnittet, er «Faglig, vitenskapelig og teknisk tjenesteyting» på en klar annenplass med 4,8 prosent. Rett før pandemien var andelen ledige stillinger høyst i næringene Informasjon og kommunikasjon med 4,5 prosent og «Forretningsmessig tjenesteyting» med en andel på 4,1 prosent. Begge disse næringene ligger fremdeles i 3. kvartal i år over landsgjennomsnittet, men bare med rundt 0,8 prosentpoeng. På samme nivå i årets 3. kvartal ligger «Overnattings- og serveringsvirksomhet», mens de lå under gjennomsnittet i 4. kvartal 2019.

Utenom næringen «Pleie og omsorgstjenester i institusjon» ligger andelen ledige stillinger i typisk kommune-næringer «Offentlig administrasjon m.m.», «Undervisning», «Helsetjenester» og «Sosiale omsorgstjenester uten botilbud» i 3. kvartal i år litt under landsgjennomsnittet. Økningen fra rett før pandemien har vært om lag som landsgjennomsnittet eller litt lavere. 

Industriproduksjonen vil trolig øke med knappe 2 prosent i 2024

Industriproduksjonen gikk litt ned i september, men økte med 2,8 prosent fra 2. til 3. kvartal. Uendret nivå fra september ut året vil gi en årsvekst på 2,7 prosent. Det var god vekst fra 2. til 3. kvartal både i den petroleumsrettete industrien (leverandørindustrien) og den øvrige industrien. Veksten var høyest i den petroleumsrettede industrien, som i september også lå vel 9 prosent over nivået rett før pandemien. Produksjonen i den øvrige industrien var 2 prosent lavere.

Uendret styringsrente i Norge

Som ventet holdt Norges Bank styringsrenta uendret på 4,5 prosent på torsdagens rentemøte. De konkluderte med at økonomien hadde utviklet seg om lag som forventet fra forrige rentemøte og at utsiktene framover er om lag uendret. Styringsrenta vil trolig holdes uendret ut året, mens de regner med at første rentekutt kommer i mars neste år

Jeg tror fortsatt utviklingen i kronekursen vil være avgjørende for rentebeslutningene framover, så lenge det ikke skjer en betydelig økning i arbeidsledigheten eller fall i prisveksten under 2,0 prosent.

Kutt i styringsrentene ute

I løpet av uka kuttet Sveriges Riksbank renta med 0,5 prosentpoeng til 2,75 prosent, mens Bank of England og FED i USA satte deres ned med 0,25 prosentpoeng til henholdsvis 4,75 prosent og intervallet 4,75-5,0 prosent. 

Sterkere krone, uendret oljepris og større fond

Krona var lenge ganske stabil, men den styrket seg klart på torsdag. Den importveide verdien av krona økte dermed 1,2 prosent i løpet av uka. Oljeprisen har hele uka ligget nær nivået sist fredag på 74 dollar per fat. Verdien av oljefondet økte 250 mrd. kroner gjennom uka og var fredag ettermiddag 19.500 mrd. kroner.