Hvordan påvirker hensynssone med krav om felles planlegging utvikling i transformasjonsområder?

Av Ida Bjørgum Holgersen og Inger Meringen Schjetne

Hvordan påvirker hensynssone med krav om felles planlegging utvikling i transformasjonsområder?

Innledning 

Temaet for masteroppgaven er hvordan hensynssone med krav om felles planlegging påvirker utvikling i transformasjonsområder. Hensynssone med krav om felles planlegging ble innført som et nytt verktøy ved vedtakelsen av plan- og bygningsloven av 2008. Etter plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav e, kan det i kommuneplanens arealdel fastsettes hensynssone med krav om at flere eiendommer skal undergis felles planlegging. Bestemmelsen oppstiller et vilkår om en samlet planlegging og planløsning for å kunne ta deler av et slikt utbyggingsområde i bruk. Dette medfører at grunneiere innenfor et planområde må samarbeide om utarbeidelse av felles planforslag til reguleringsplan. Gjennom bestemmelsen har lovgiver gitt planmyndighetene et skjønn til i stor grad å styre ønsket arealbruk, ved at det vedtas juridisk bindende planer med tilhørende bestemmelser. Eiendomsutviklers handlingsrom til å utvikle innenfor det gitte planområdet er dermed begrenset av planmyndighetenes føringer.   

Hensynssonen brukes først og fremst i transformasjonsområder. Slike planområder skal endre arealformål og gis ny bruk, slik som fra et nedlagt industriområde eller næringsbebyggelse til boligformål. Bestemmelsens intensjon er et ønske om helhetlig planlegging, felles løsninger og ivaretagelse av viktige hensyn ovenfor flere eiendommer, og derfor unngå såkalt 

«frimerkereguleringer». Med det menes å motvirke at flere små reguleringsområder ikke evner å se området under ett og sikre helhetlig utvikling.  

Oppgaven redegjør for gjeldende rett gjennom en juridisk tolkning av pbl. § 11-8 bokstav e. Formålet med oppgaven er å klarlegge hvilke rettslige krav som stilles for områder hvor en slik hensynssone er inntatt i plan, og dermed også klarlegge grunneiernes og eiendomsutviklerens handlingsrom innenfor sonen. Gjennom en casestudie undersøkes utviklingen av områder hvor det er inntatt hensynssone om felles planlegging i plan i praksis. Oppgaven undersøker utvikleres og kommunes samspill og erfaringer i slike planområder, i tillegg til hvordan hensynssonen er løst. Dette for å få en oversikt over virkningen av hensynssonen og hvordan det påvirker eiendom- og byutvikling.  

Oppgaven har et todelt perspektiv. Først kartlegges lovbestemmelsen. Bestemmelsen er i liten grad omtalt i juridisk litteratur, men vi håper at denne oppgaven kan bidra til en videre diskusjon innenfor fagfeltet. For å undersøke bestemmelsens funksjon i praksis har vi valgt å nærmere undersøke tre utvalgte planområder gjennom en casestudie. De tre utvalgte utviklingsområdene er lokalisert i ytre by i Oslo. Innenfor denne geografiske avgrensningen er hensynssonen godt utbredt, hvor alle utviklingsområder foruten Ensjø har krav om felles planlegging. Dette utgjør hele 61 planområder i någjeldende kommuneplan.  

Oppgaven har en todelt metode bestående av kombinert juridisk og samfunnsvitenskapelig metode. Første del består av juridisk metode hvor vi redegjør for bestemmelsens rettslige rammer etter plan- og bygningsloven og øvrige rettskilder. Deretter baseres oppgaven på samfunnsvitenskapelig metode, hvor det er gjennomført en kvalitativ casestudie av tre transformasjonsområder i Oslo kommune. Datainnsamlingen til casestudiet består av 14 intervjuer med aktører i eiendomsbransjen og en dokumentanalyse av saksdokumenter. Ved å kombinere juridisk og samfunnsvitenskapelig metode bidrar oppgaven til å klargjøre lovgivers intensjon med hensynssonen, de rettslige rammene og om intensjonen oppfylles i praksis.   

Konklusjon 

Studien viser at krav om felles planlegging er et utbredt fenomen i Oslo kommune, som påvirker utvikling i transformasjonsområder på flere områder. Oppgaven avdekker at bestemmelsens intensjon er god, og at det er behov for et planverktøy som sikrer samlet og helhetlig planlegging i transformasjonsområder. Funnene i oppgaven viser at plan- og bygningsloven med forarbeider gir få føringer for kommunens handlingsrom til å innta bestemmelsen i plan med tilhørende bestemmelser. Dette viser seg å skape problemer i praksis, da hensynssonens utydelige rammer medfører flere hindringer ved utvikling i transformasjonsområder.   

Konklusjonen blir dermed at selv om intensjonen bak bestemmelsen er god, optimaliseres ikke planverktøyet i praksis. Det er nødvendig med ytterligere forskning for å finne løsninger på hvordan hensynssonen bedre kan adressere de komplekse utfordringene knyttet til utviklingen av transformasjonsområder.