Oslo: Eiendomsforvaltning

Les mer om prioriteringer, dekningsgrader og kvalitet i teksten nederst på denne siden, under tabellen og figuren.

Tabell 1. Nøkkeltall eiendomsforvaltning

* Uvektet gjennomsnitt. Les mer om beregningen her. 

Figur 1. Tjenesteprofil eiendomsforvaltning

Generell introduksjon 

De tendenser som beskrives i det følgende er knyttet til data fra treårsperioden 2021-2023. Kronebeløp er ikke indeksregulert og gjennomsnitt er vektet etter folketall. 

ASSS-nettverket utvikler nøkkeltall og utviklingsperspektiver på den delen av den kommunale eiendomsmassen vi omtaler som formålsbygg. Dette gjelder F130 administrasjonslokaler, F221 Barnehagelokaler, F222 Skolelokaler, F261 Institusjonslokaler, F381 Kommunale idrettsbygg/anlegg, F386 Kommunale kulturbygg. Dette utvalget er likt med SSB/Kostras utvalg i statistikk for kommunal eiendom. I sum omfatter dette anslagsvis 60-90 % av kommunens samlete eiendomsmasse. Eksempelvis er ikke bolig eller næring med i dette utvalget. 

Prioriteringer 

Indikatorene i denne kategorien viser hvordan de frie inntektene til kommunen fordeles på ulike formål.​ 

Oslo har hatt stigende prioritering i treårsperioden 2021-23, fra 9,4 til 10,6 %. I nettverket har gjennomsnittet steget fra 9,6 til 10,1 % i samme periode. Merk at prioritering i prosent vil slå ulikt ut i kronebeløp etter om kommunen har sterkere eller svakere økonomi. 

For å følge kommunens investeringstakt samles data fra de siste fire årene. Tallene presenteres som årlig gjennomsnitt for kommunen. For Oslo er tendensen nå synkende, til 7945 kr/innbygger i 2023, men dette er fortsatt vesentlig høyere enn nettverkssnitt. I nettverket er tendensen stigende fra 6 591 til 6 737 kr/innbygger i treårsperioden. 

Dekningsgrader 

ASSS-indikatorene som tilhører denne kategorien viser tjenester som leveres på det aktuelle området, sett opp mot tjenestetilbudets målgruppe.​ 

Fra publisering høsten 2023 har nettverket brukt arealdata fordelt pr bruker av barnehage og grunnskole. For Oslo har areal pr bruker i barnehage økt fra 14,96 til 15,46 m2/bruker i treårsperioden. I nettverket har snittet steget fra 14,03 til 14,65 m2/bruker i treårsperioden. For Oslo har arealet pr bruker i grunnskolen sunket fra 18,87 til 18,38 m2/bruker i treårsperioden. I nettverket steg snittet fra 18,12 til 18,67 m2/bruker i samme periode.  

Produktivitet/enhetskostnader 

Indikatorer i denne kategorien inneholder informasjon om kostnaden ved å produsere en enhet av den aktuelle tjenesten.​ 

I et overordnet blikk følges ressursbruken til eiendomsforvaltningen gjennom indikatoren «Korrigerte brutto driftsutgifter eksklusiv avskrivninger per kvadratmeter eiet bygg». For Oslo steg denne innsatsen fra 1495 til 1963 kr/m2. I nettverket økte innsatsen fra 1114,0 til 1318,9 kr/m2 i perioden. Kostnadsutviklingen må også delvis sees i lys av forhold påvirket av pandemien og av krigen i Ukraina. 

Den samlete ressursbruk til eiendomsforvaltning fordeles gjerne på forvaltning – drift – vedlikehold (FDV). Driftsdelen inkluderer blant annet renhold og energi. 

Forvaltning innbefatter blant annet utgifter til ledelse og forsikring. For Oslo sank den fra 138 til 112 kr/m2 i treårsperioden. I nettverket steg den fra 108,4 til 117,1 kr/m2 i perioden.  

Drift innbefatter blant annet utgifter til renhold og varme/energi. For Oslo økte den samlede kostnaden fra 930,9 til 1115,9 kr/m2 i treårsperioden. I nettverket steg ressursbruken fra 774,4 til 887,0 kr/m2 i samme periode. 

Renholdsarbeidet har stor verdi for brukerne av bygget og har også betydning for den verdibevarende innsatsen. For Oslo steg kostnaden fra 153,9 til 162,7 kr/m2 i treårsperioden. I nettverket steg ressursbruken fra 166,0 til 173,0 kr/m2. Det må bemerkes at denne indikatoren ikke gir presis sammenlikning mellom internt og eksternt organisert renhold. 

Energibruk følges gjennom en indikator som observerer kwh pr m2. Forbruket påvirkes av flere forhold, eksempelvis målrettet drift og av vær og klima. For Oslo økte forbruket fra 140,7 til 143,3 kwh/m2 i perioden. I nettverket sank snittforbruket fra 143,5 til 135,4 kwh/m2 i samme periode.  

Jevnt vedlikehold er viktig for god forvaltning av kommunens realkapital. I eiendomsbransjen pekes det på at en innsats på minst 170 kr/m2 er nødvendig for å holde på verdien. Dette kan naturligvis også påvirkes av kommunens investeringstakt. For Oslo steg innsatsen fra 412,0 til 722,0 kr/m2 i perioden. I nettverket økte innsatsen fra 222,7 til 305,7 kr/m2, men snitt-tallet påvirkes sterkt av Oslos særlig høye tall. Kommunen vil utrede nærmere årsaksforhold til de høye nøkkeltallene, som kan ha sin årsak i intern viderefakturering i Oslo kommune som ikke er eliminert. Denne indikatoren bør vurderes i sammenheng med kommunenes vurdering av byggenes tilstand over tid. 

Kvalitet/utdypende tjenesteindikatorer 

De utdypende tjenesteindikatorene supplerer indikatorene som viser prioritering, dekningsgrader og produktivitet, men kan ikke plasseres i noen av disse tre kategoriene.​ 

Eiendomsnettverket har etablert en strategisk indikator som viser kommunens vurdering av formålsbyggenes tilstand. Vurderingene bygger på relativt enkle avklarte forutsetninger. Til nå er vurderingen begrenset til tekniske forhold, som da bygget var nytt. Vi spør hvor stor andel av kommunens grunnskolebygg og pleie/omsorgsbygg som tilfredsstiller de to beste tilstandsnivåene; 0 og 1. Oslobygg gjennomfører en enkel tilstandsvurdering for hele porteføljen hvert år. Oslo har 57 % for grunnskolebygg og 61 % for pleie/omsorgsbygg. 

I nettverket er gjennomsnittlig andel på tilstand 0/1 i 2023 72 % for grunnskolebygg og 75 % for pleie/omsorgsbygg. I nettverket er tilstandsutviklingen vurdert til å være stabil for grunnskolebygg - omkring 72 %, og stigende for pleie/omsorg fra 69 til 75% treårsperioden. Denne indikatoren oppdateres ikke nødvendigvis hvert år for hver kommune, og vi bruker sist oppdaterte tall inntil nye foreligger.